类别:无涯杂谈 / 日期:2021-03-13 / 浏览:35 / 评论:0

昨天融创举办了2020年业绩发布会,又到了偶像老孙的表演时刻。
先说公司业绩,再看老孙的金句。
根据以前的经验,融创发财报的节点会比行业其它房企晚一些,今年一反常态改成抢跑了,可能是对业绩比较满意吧!
我在图里标注了6个值得重点关注的信息,挨个解释下:
利润有两个口径,「归母利润」统计全部盈利,从中剔除业务合并、资产公允价值变动、非核心业务资产减值、汇兑损益后得到「核心利润」。
核心利润里还包括了金科的股权处置、贝壳上市的盈利(融创持有贝壳4%的股权)。所以主业卖房子的盈利有多少,并没那么乐观。
净负债率降了一半,非常厉害,一年时间把杠杆压缩得如此之猛。
房企杠杆三道红线:
净负债率<100% ✔️
现金短债比>1 ✔️
资产负债率<70% ❌

融创已经
达标两条,剔除预售款后的资产负债率目前是78.3%,达标只是时间问题。
代表融资成本的加权平均利率是融创的硬伤,借钱成本太高了,比万科高了近一倍。
如果房企是卖面包的,土储就相当于仓库里的面粉。融创目前土储3.1万亿,面积2.58亿平米,权益比例62%,78%位于一二线重点城市,平均土储成本4.2K。
融创文旅项目一直是被市场看空担忧的对象,这里面很大一部分还是从万达那接盘过来的,2020年又有疫情,却实现了33.8%的同比增长,太意外了。
融创文旅包括35个主题乐园、7个滑雪场、37家酒店、19个商业地产。
物业部分我没划重点,个人觉得关不关注都行,这是重点扶持独立上市的亲儿子,只会越来越好的。不光融创,每家头部房企的物业都如此,确定性很强。
老孙昨天的精彩观点:
我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了。
每年15万亿以上的新房销售额,相关贷款是银行最大的资产包。对房企的三道红线,对银行的两道红线,如果没有这些调控,地价涨得比房价快,开发商承受不了,长期看对银行风险也很高。
这不是打嘴炮,老孙在19年就谈过对调控的判断:经济不能过度依赖房地产,所以这轮调控周期会持续很久,今后想增加负债几乎是不可能的,必须去杠杆。
后来这些预测一一应验。
三条红线是管企业的,以后就不用担心我的负债率了,现在央行替你操心了。
集中供地是管政府的,其中有一条是要保证供地有增长,增加供应量,而且还保证了土地透明度。这个就让大家有预期知道今年供多少地,这个政策对核心城市发展的企业是有好处的。比如一次出来20块或者30块地,大企业就可以都报名,在20块里面拿个两三块。
融创拿地主要有三个来源,公开市场、收并购、产业项目。在公开市场上,融创有58个城市公司负责120个城市,可以抓住板块轮动的机会。
未来地产公司的逻辑变了,高杠杆模式不成立,没法用杠杆弯道超车。2020年新房销售18万亿,未来每年肯定会超过20万亿,其中头部公司占三到四成,6万亿以上,TOP3每年1万亿销售额。
中国地产是世界上最大的行业,比全球汽车产业都大,还有广阔的发展空间,行业集中度会慢慢提升。
总之老孙就是一直很乐观,他说现在是头部优秀企业的盛世年华。

本文源于:                         老钱说钱

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