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万科年报点评;郁亮一声道歉让万科重新站上20块

佛系小资2022-04-06 15:28:38 24 人围观
简介3月31日,万科正式发布2021年全年业绩公告。 公告显示,万科实现营业收入4528亿元,毛利率21.8%,同比下降7.4 个百分点,归属于上市公司股东净利润同比下降45.7%至225.2亿元,销售面积 3807.8 万平方米,销售金额 6277.8 亿元,分别下降18.4%和10.8%。

3月31日,万科正式发布2021年全年业绩公告。

 

公告显示,万科实现营业收入4528亿元,毛利率21.8%,同比下降7.4 个百分点,归属于上市公司股东净利润同比下降45.7%至225.2亿元,销售面积 3807.8 万平方米,销售金额 6277.8 亿元,分别下降18.4%和10.8%。

 

2021营业收入4528亿 净利润同比下降45.7%

报告期内,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。这是自万科上市31年来,继1995年、2008年后,第三次出现净利润下滑。

 

先看万科2021年报中的几个数字:

 

归属于上市公司股东的净利润同比下滑45.7%,主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失;

 

净负债率29.7%,长期处于行业低位;

 

有息负债总额2659.6亿元,同比增长2.9%,其中长期负债占比提高至78%;

 

来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元,占比95.0%;来自物业服务的营业收入为198.3亿元,占比4.4%;

 

整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点;

 

拟合计派发现金股息人民币112.8亿元,占公司2021年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为50.06%。以2021年末公司总股份数 11,625,383,375 股计算,每 10 股派送人民币 9.7 元(含税)现金股息。

 

通过上述关键的基本面数据,有可以总结出两个特点:

 

营收增长,业绩下滑,毛利率仍面临压力。

 

公司毛利率面临一定压力,公司毛利率同比下降7.4pct至21.8%,投资收益同比回落,叠加分别计提存货减值和其他资产减值31.2亿元、4.1亿元,造成对权益净利润的影响。叠加当期结算收入保持增长,同时已售未结资源规模有所减少。

 

净利润出现历史性下滑,分红比例超过净利润半数。

 

公司在年报中也坦言:近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下。

 

 

 

在3月31日的业绩发布会上,万科董事会主席郁亮破天荒地向股东致歉。

“2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,在这里我向52万名万科股东表示道歉。”

 

对于利润暴跌的原因,郁亮总结了3点,这或许将成为房企今年组织管理改革的方向:

 

1、充分授权、分布式管理的弊端。充分授权在市场好时能够加速发展,但在市场差时,却由于部分公司的能力短板,拉低整体的业绩。

这说明万科赖以骄傲的强授权模式遇到了重大挑战,未来房企在管理上会向集权决策回归。

 

2、少数项目出现投资失误。一方面是在高授权体系下,部分区域对当地市场判断出错,在投资上出现高估和冒进,也就是拿错地了。

 

3、另一方面是2018-2019年收购华夏幸福环京资产包,面临25亿的资产减值。就是说即使强如万科,也出现了资产收购的误判。

 

这也就不难理解现在房企出险之后为啥资产都没人敢买,融创收乐视、世茂收福晟、万科收华夏……收购翻车概率太高了,有可能直接拖垮公司业绩。

 

在3月31日举行的业绩发布会上,广发证券向万科高层提问,万科四季度单季净利润同比减73.05%,是否存在“业绩洗澡”的可能?对此,万科总裁祝九胜解释,四季度业绩大降有三个因素:第一是结算时间分布,四季度占40%,结算当中的权益比例下降了5个多点;第二,投资收益基本会在四季度进行盘账,部分投资业务出现收益下滑,比如对贝壳的投资;第三是计提方面的影响,四季度市场明显下行,公司对一些项目进行了计提。

 

 

万科总裁祝九胜表示,未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准,并提出三个方面的保障。首先万科还有7100亿的已售未结资源;其次,万科从去年下半年以来,投资机制发生变化;第三个,万科新成立了开发经营本部,将对销售起到很好的促进作用。

 

经营性现金净流入下降92.27%

年报显示,截至2021年12月31日,万科净负债率29.7%;经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%,继续保持“绿档”。

 

不过,相比起2020年,万科的经营性现金流和持有现金都有所减少。2021年,万科经营性现金净流入为41.1亿元,相比2020年的531.9亿元断崖式下降超92%。

 

此外,截至2021年年底,万科期末现金及现金等价物余额为1493.5亿元,而2020年同期则有1952亿元,甚至2021年6月末其现金余额也尚有1869.9亿元。

 

“止跌企稳 稳中提升”是万科2022年的工作任务。“这八个字里面有两个稳字,稳是我们止跌成功的标志,稳也是我们回升的基础,我们有信心与底气能够完成任务。”郁亮说。

 

郁亮在万科年报业绩会上表示,随着有利于市场稳定的政策措施在不断出台,房地产行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。